Налогообложение дохода от недвижимости в ОАЭ: физическое лицо против компании — полный разбор 2026

Доход физического лица от сдачи в аренду и продажи недвижимости в ОАЭ, как правило, не облагается корпоративным налогом вообще — независимо от суммы. Та же самая недвижимость, оформленная на компанию ОАЭ, порождает корпоративный налог по ставке 9% на прибыль свыше AED 375 000. Это не нюанс расчёта, а различие в самом объёме налогообложения, и оно определяется одним критерием — наличием или необходимостью лицензии.

Cabinet Decision No. 49 of 2023 выводит Real Estate Investment физического лица из понятия Business или Business Activity. Такой доход не облагается корпоративным налогом независимо от его размера и не учитывается при определении порога Turnover в AED 1 000 000 за календарный год.

Критерий, который решает всё, — лицензия, а не сумма и не количество объектов. Real Estate Investment определяется как инвестиционная деятельность физического лица, связанная прямо или косвенно с продажей, сдачей в аренду, субарендой и наймом земли или недвижимости в ОАЭ, которая не осуществляется и не требует осуществления через Licence от Licensing Authority. Если разрешение требуется, но не получено, исключение всё равно не применяется: FTA прямо указывает, что отсутствие требуемой лицензии не выводит деятельность из-под корпоративного налога.

Разбор ниже построен на четырёх сценариях владения: физическое лицо, компания на мейнленде, компания во фризоне со статусом Qualifying Free Zone Person и иностранное юридическое лицо. Для каждого сценария указаны корпоративный налог, НДС и транзакционные сборы, поскольку эти три режима работают параллельно и не заменяют друг друга.

1. Нормативная база: какими актами регулируется налогообложение недвижимости

Налогообложение дохода от недвижимости в ОАЭ регулируется тремя независимыми блоками: корпоративным налогом на федеральном уровне, налогом на добавленную стоимость на федеральном уровне и регистрационными сборами на уровне отдельных эмиратов.

Корпоративный налог

•     Federal Decree-Law No. 47 of 2022 on the Taxation of Corporations and Businesses — издан 3 октября 2022 года, опубликован в выпуске № 737 Официального вестника ОАЭ 10 октября 2022 года, применяется к налоговым периодам, начинающимся 1 июня 2023 года или позднее.

•     Cabinet Decision No. 49 of 2023 — определяет категории Business и Business Activities физического лица, подпадающие под корпоративный налог, и выводит из-под него три категории дохода, включая Real Estate Investment.

•     Ministerial Decision No. 73 of 2023 — Small Business Relief по статье 21 закона о корпоративном налоге.

•     Cabinet Decision No. 100 of 2023 — определение Qualifying Income для Qualifying Free Zone Person. Издано 25 октября 2023 года, заменило Cabinet Decision No. 55 of 2023 и действует с 1 июня 2023 года. Статья 6 регулирует доход от недвижимости, расположенной во фризонах; статья 4 — тест de minimis; статья 8 — требования к экономическому присутствию.

•     Ministerial Decision No. 229 of 2025 и Ministerial Decision No. 230 of 2025 — Qualifying Activities и Excluded Activities для целей фризонного режима. Изданы 28 августа 2025 года, применяются ретроспективно с 1 июня 2023 года и полностью отменяют Ministerial Decision No. 265 of 2023. Цепочка актов: MD 139 of 2023 → MD 265 of 2023 → MD 229 и 230 of 2025. Отдельные консультанты указывают датой 3 сентября 2025 года — это дата публикации Министерством финансов, а не дата издания; в самом акте фигурирует 28 августа 2025 года.

•     Cabinet Decision No. 35 of 2025 — определение нексуса нерезидента в ОАЭ. Заменяет Cabinet Decision No. 56 of 2023 для налоговых периодов, начинающихся 1 января 2025 года или позднее; Cabinet Decision No. 56 of 2023 продолжает применяться к более ранним периодам.

•     Cabinet Decision No. 34 of 2025 — Qualifying Investment Funds и Qualifying Limited Partnerships, включая режим Real Estate Investment Trusts.

Налог на добавленную стоимость

Federal Decree-Law No. 8 of 2017 on Value Added Tax и поправки к нему, а также руководство FTA Real Estate VAT Guide (VATGRE1).

Разъяснения регулятора

Основным практическим документом по физическим лицам является Real Estate Investment for Natural Persons Corporate Tax Guide (CTGREI1), опубликованный Федеральной налоговой службой в октябре 2024 года. Руководство не является юридически обязывающим документом, но содержит официальную позицию FTA и тринадцать проработанных примеров.

Разграничение, которое путают чаще всего. Designated Zones для целей НДС и Free Zones для целей корпоративного налога — это два разных перечня с разными критериями. Сама Cabinet Decision No. 100 of 2023 определяет Designated Zone как зону по Federal Decree-Law No. 8 of 2017 о НДС, которая при этом включена в перечень Free Zones для целей корпоративного налога, — то есть совпадение перечней частичное и не презюмируется. Нахождение объекта в Designated Zone не даёт статуса Qualifying Free Zone Person и не влияет на корпоративный налог; равным образом статус QFZP не меняет режим НДС по объекту.

2. Физическое лицо: почему доход от недвижимости вне корпоративного налога

Физическое лицо облагается корпоративным налогом в ОАЭ только в том случае, если совокупный Turnover от Business или Business Activities в ОАЭ превышает AED 1 000 000 за григорианский календарный год. При этом три категории дохода вообще не считаются возникающими из Business и не учитываются при подсчёте этого порога.

•     Wage — заработная плата и иные выплаты работнику от работодателя в денежной или натуральной форме.

•     Personal Investment income — доход от инвестиционной деятельности, которую физическое лицо ведёт за свой личный счёт и которая не осуществляется через лицензию, не требует лицензии и не считается коммерческой деятельностью по Federal Decree-Law No. 50 of 2022 (Commercial Transactions Law).

•     Real Estate Investment income — доход от инвестиционной деятельности с землёй и недвижимостью, не осуществляемой и не требующей осуществления через лицензию.

Обязанность зарегистрироваться по корпоративному налогу возникает у физического лица только после превышения порога Turnover в AED 1 000 000 за календарный год, и это правило применяется начиная с календарного года 2024. Доход от Real Estate Investment в Turnover не включается, поэтому сам по себе он обязанности регистрации не создаёт.

Что входит в понятие инвестиционной деятельности

Перечень видов деятельности, образующих Real Estate Investment, исчерпывающий и состоит из трёх позиций: продажа, сдача в аренду или наём, субаренда. Никакая иная деятельность не образует Real Estate Investment, если она прямо или косвенно не связана с этими тремя.

Инвестиционная деятельность предполагает получение дохода от использования самой земли или недвижимости, а не от услуг, оказываемых в отношении объекта. Доход от услуг по управлению недвижимостью под исключение не подпадает.

Какие объекты охватываются

Понятие недвижимости в руководстве FTA определено широко и включает любую площадь земли, над которой могут быть созданы права, интересы или сервитуты; любое здание, сооружение или инженерное сооружение, постоянно прикреплённое к земле или к морскому дну; любую принадлежность или оборудование, составляющее постоянную часть земли или постоянно прикреплённое к зданию.

•     Жилая недвижимость, меблированные дома для отдыха, коммерческая недвижимость, шоурумы, склады и кладовые, парковочные места и гаражи.

•     Земля сельскохозяйственного, промышленного и жилого назначения, включая постоянно прикреплённые к ней сооружения и оборудование.

Не имеет значения, использует ли арендатор объект для предпринимательских или непредпринимательских целей. Не имеют значения также размер, количество и стоимость объектов и величина получаемого дохода: пока деятельность соответствует определению Real Estate Investment, доход не облагается корпоративным налогом.

Где расположен объект

Исключение применяется к инвестиционной деятельности, осуществляемой в ОАЭ, в отношении земли или недвижимости, расположенной как в ОАЭ, так и за их пределами. Резидент ОАЭ, сдающий квартиру в Лондоне или Алматы, при отсутствии лицензионного требования также находится вне периметра корпоративного налога ОАЭ.

3. Лицензия как водораздел: что считается Licence, а что нет

Licence — это любой документ, выданный Licensing Authority, независимо от срока его действия, который разрешает или позволяет вести Business или Business Activity в ОАЭ. Именно наличие или необходимость такого документа переводит доход от недвижимости из безналогового режима в налогооблагаемый.

Кто является Licensing Authority

FTA приводит примеры органов, лицензирующих деятельность с землёй и недвижимостью: департаменты экономического развития каждого эмирата, Abu Dhabi Department of Culture and Tourism, Abu Dhabi Department of Municipalities and Transport, Dubai Department of Economy and Tourism, Dubai Land Department, Sharjah Real Estate Registration Department.

Что лицензией не является

Регистрация договора аренды и выдача сертификата о регистрации либо о расторжении договора аренды через системы эмиратов — Ejari в Дубае, Tawtheeq в Абу-Даби — являются административными записями, а не разрешением вести бизнес, и Licence для этих целей не образуют.

Обратная сторона правила: отсутствие лицензии не спасает. Формулировка «требует осуществления через лицензию» охватывает ситуацию, когда лицензия необходима, но не получена. В этом случае деятельность считается Business или Business Activity, а доход подпадает под корпоративный налог при превышении порога — даже если у физического лица требуемой лицензии нет. Экономия на разрешении не создаёт налоговой экономии, а создаёт двойное нарушение.

Практический пример FTA: одна квартира — один режим, другая — другой

В руководстве приводится случай владелицы шестнадцати квартир в Дубае. Четырнадцать квартир сдаются как holiday homes, для чего получены разрешения Department of Economy and Tourism: это Business Activity через лицензию, и доход входит в Revenue, облагаемую корпоративным налогом. Две квартиры сданы жильцам по обычным договорам аренды с зарегистрированным Ejari: лицензия не требуется, и доход от них остаётся вне корпоративного налога. Общие расходы распределяются между двумя блоками по обоснованному методу — в примере по стоимости объектов.

4. Порог AED 1 млн, вычет расходов и убытки

Business или Business Activities физического лица подпадают под корпоративный налог только при превышении совокупного Turnover в AED 1 000 000 за григорианский календарный год. Turnover — это валовая сумма дохода, полученного за календарный год.

Исключение из налога работает в обе стороны, и это редко учитывают. Если доход от Real Estate Investment исключён из корпоративного налога, то расходы, прямо или косвенно относящиеся к этому доходу, не подлежат вычету. Прибыль не включается в расчёт налогооблагаемого дохода, а убыток не даёт права ни на какие льготы по корпоративному налогу. Убыточный объект, оформленный на физическое лицо, не создаёт налогового щита для других доходов.

Распределение общих расходов

Когда физическое лицо ведёт и лицензируемую деятельность, и деятельность, подпадающую под исключение, общие накладные расходы распределяются между ними по справедливому и последовательному методу. FTA допускает распределение по численности персонала, площади, интенсивности использования, затраченному времени или иному измеримому и разумному основанию. Метод должен применяться последовательно из периода в период, если не изменились фактические обстоятельства.

5. Управляющая компания, агент и sole establishment: где проходит граница

Инвестиционная деятельность может вестись физическим лицом как напрямую, так и косвенно — через посредника. Наличие посредника само по себе исключение не отменяет.

Если физическое лицо привлекает стороннего агента для управления сдачей квартиры и сбора арендной платы, привлечение агента и получаемая физическим лицом арендная плата всё равно относятся к Real Estate Investment. Наличие лицензии у агента для физического лица значения не имеет.

Sole establishment — ловушка, которую создают сами владельцы

Sole establishment и физическое лицо — одно и то же лицо. Индивидуальное предприятие не имеет отдельной правосубъектности: налогоплательщиком является само физическое лицо. Поэтому, если физическое лицо оформляет sole establishment с лицензией на управление собственной недвижимостью, арендный доход перестаёт квалифицироваться как Real Estate Investment и попадает под корпоративный налог при превышении порога. Регистрация «для удобства» — например, чтобы открыть счёт или заключать договоры от имени предприятия — обходится в 9% с чистой прибыли.

Компания в структуре: кто получает доход

Если физическое лицо владеет коммерческим зданием и одновременно полностью владеет компанией ОАЭ, налоговый результат зависит от того, кто является принципалом по договорам аренды.

•     Компания — принципал. Если есть договорённости, дающие компании право пользования или субаренды здания, компания получает арендный доход за свой счёт и отражает его в собственной отчётности. Доход облагается корпоративным налогом на уровне компании.

•     Компания — агент. Если такие договорённости отсутствуют, арендный доход возникает у физического лица как собственника, а доходом компании является только вознаграждение за услуги управления. При отсутствии лицензионного требования у физического лица его доход остаётся вне корпоративного налога.

Дивиденды, выплачиваемые компанией ОАЭ своему участнику — физическому лицу, квалифицируются как Personal Investment income, а не Real Estate Investment income, но также исключаются из-под корпоративного налога. То есть на уровне физического лица дивиденд от компании, владеющей недвижимостью, налогом не облагается; налог уже уплачен компанией.

6. Совместная собственность: как распределяется доход

При долевой собственности нескольких лиц доход от Real Estate Investment распределяется между совладельцами, и каждый совладелец оценивает свой статус самостоятельно, исходя из собственных фактических обстоятельств.

Один и тот же объект может давать разный налоговый результат для разных совладельцев. В примере FTA два брата владеют по 50% в двадцати пяти виллах: двадцать две сдаются как holiday homes через лицензированное sole establishment одного из братьев, три — как обычное жильё без лицензии. Доход от двадцати двух вилл облагается корпоративным налогом у обоих братьев, доход от трёх вилл — ни у одного.

7. Компания ОАЭ: 9% и что уменьшает базу

Юридическое лицо – резидент ОАЭ облагается корпоративным налогом по ставке 0% на налогооблагаемый доход до AED 375 000 и 9% на сумму свыше. Исключение Real Estate Investment на юридических лиц не распространяется: оно установлено только для физических лиц.

Ключевое отличие корпоративного сценария в том, что налог считается от чистой прибыли, а не от валового дохода. Из арендного дохода вычитаются расходы, отвечающие условиям закона: амортизация, проценты по финансированию в пределах ограничений на вычет процентов, эксплуатационные расходы, вознаграждение управляющей компании, страхование, сервисные сборы.

Small Business Relief

Small Business Relief по статье 21 закона о корпоративном налоге и Ministerial Decision No. 73 of 2023 позволяет резидентному налогоплательщику с Revenue не более AED 3 000 000 в соответствующем и во всех предыдущих налоговых периодах считаться не имеющим налогооблагаемого дохода. Льгота не применяется автоматически: выбор заявляется в налоговой декларации.

Превышение порога один раз закрывает льготу навсегда. По разъяснению Министерства финансов, как только налогоплательщик превысил порог AED 3 000 000 в каком-либо налоговом периоде, Small Business Relief перестаёт быть доступным — в том числе в последующих периодах, даже если выручка снова опустится ниже порога.

Small Business Relief недоступен двум категориям: Qualifying Free Zone Persons и участникам групп многонациональных предприятий с консолидированной выручкой группы более AED 3,15 млрд в значении Cabinet Decision No. 44 of 2020. Для владельца недвижимости это означает, что фризонная структура и Small Business Relief взаимоисключающи.

Горизонт применения Small Business Relief ограничен по времени, и это тот срок, который наступает сейчас. По официальному сообщению Министерства финансов от 6 апреля 2023 года порог AED 3 000 000 применяется к налоговым периодам, начинающимся 1 июня 2023 года или позднее, и продолжает применяться только к последующим налоговым периодам, заканчивающимся не позднее 31 декабря 2026 года. Для компании с календарным налоговым годом это означает, что период, заканчивающийся 31 декабря 2026 года, — последний, в котором льготу можно заявить. По состоянию на середину 2026 года Министерство финансов о продлении не объявляло; проверять этот факт следует непосредственно перед планированием.

8. Компания во фризоне: почему статус QFZP не даёт 0% на аренду

Статус Qualifying Free Zone Person даёт ставку 0% на Qualifying Income и 9% на налогооблагаемый доход, не являющийся Qualifying Income. Доход от владения и эксплуатации недвижимости по общему правилу в Qualifying Income не входит.

Статья 6 Cabinet Decision No. 100 of 2023 называется «Доход от недвижимости, расположенной во фризонах» и относит к налогооблагаемому доходу по ставке 9% две категории: доход от сделок с лицами, не являющимися Free Zone Person, в отношении Commercial Property, и доход от сделок с любым лицом в отношении недвижимости, не являющейся Commercial Property. Обе категории касаются исключительно объектов, расположенных во фризоне.

Commercial Property определена в статье 1 Cabinet Decision No. 100 of 2023 как недвижимость или её часть, используемая исключительно для Business или Business Activity и не используемая как место проживания или размещения, включая гостиницы, мотели, заведения типа bed and breakfast, обслуживаемые апартаменты и аналогичные объекты. Отель или сервисные апартаменты во фризоне под определение Commercial Property не подпадают, и доход от них облагается по ставке 9% независимо от того, кто является контрагентом.

Объект и контрагент	Расположение объекта	Ставка для QFZP	Влияние на тест de minimis
Commercial Property, арендатор — Free Zone Person	Во фризоне	0% — квалифицированный доход	Не влияет: доход квалифицированный
Commercial Property, арендатор — не Free Zone Person	Во фризоне	9% по статье 6	Выручка исключается и из неквалифицированной, и из совокупной выручки
Недвижимость, не являющаяся Commercial Property, — жильё, апартаменты, вилла, отель, сервисные апартаменты	Во фризоне	9% по статье 6	Выручка исключается и из неквалифицированной, и из совокупной выручки
Любая недвижимость, включая коммерческую, — вне периметра фризоны	Вне фризоны	9%: владение и эксплуатация недвижимости отнесены к Excluded Activities	Выручка учитывается как неквалифицированная и расходует лимит de minimis

Пункт 3 статьи 4 Cabinet Decision No. 100 of 2023 исключает выручку от сделок с недвижимостью, расположенной во фризоне, одновременно из неквалифицированной выручки и из совокупной выручки. Доход, облагаемый по ставке 9% на основании статьи 6, не расходует лимит de minimis и не приводит к утрате статуса QFZP по остальным направлениям деятельности.

Недвижимость за пределами фризоны опаснее для статуса QFZP, чем недвижимость во фризоне. Исключение из расчёта de minimis по пункту 3 статьи 4 распространяется только на объекты, расположенные во фризоне. Владение и эксплуатация недвижимости, находящейся вне фризоны, относятся к Excluded Activities, и выручка от неё считается неквалифицированной, расходуя лимит de minimis. Превышение лимита влечёт утрату статуса QFZP не только по этому доходу, а по всей деятельности компании.

Сама Cabinet Decision No. 100 of 2023 в пункте 1 статьи 4 передаёт установление процента и абсолютной суммы порога на уровень решения министра. Действующие значения установлены статьёй 3 Ministerial Decision No. 229 of 2025: требования de minimis считаются соблюдёнными, если неквалифицированная выручка за налоговый период не превышает меньшую из величин — 5% совокупной выручки или AED 5 000 000.

Утрата статуса QFZP стоит пяти налоговых периодов, а не одного. При несоблюдении любого из обязательных условий Qualifying Free Zone Person утрачивает статус с начала соответствующего налогового периода и на четыре последующих налоговых периода. Это делает контроль неквалифицированной выручки задачей текущего мониторинга, а не годовой сверки.

Статья 8 Cabinet Decision No. 100 of 2023 требует, чтобы Qualifying Free Zone Person осуществлял свою основную приносящую доход деятельность во фризоне или в designated zone, располагал достаточными активами, достаточным числом квалифицированных сотрудников на полной занятости и нёс достаточные операционные расходы по каждому виду деятельности. Передача такой деятельности на аутсорсинг допускается при условии надлежащего надзора со стороны компании.

Типичное заблуждение о фризонах и недвижимости. Регистрация компании во фризоне не даёт 0% на арендный доход от жилой недвижимости — ни во фризоне, ни за её пределами. Ставка 0% доступна только по коммерческой недвижимости, расположенной во фризоне, и только в сделках с другими Free Zone Persons. Для сдачи квартир в аренду фризонная структура даёт ту же ставку 9%, что и мейнленд, но с дополнительными требованиями к субстанции, аудиту и отчётности — а при покупке объекта за пределами фризоны ещё и создаёт риск утраты статуса QFZP по всей деятельности.

9. Иностранное юридическое лицо: нексус через недвижимость

Любое юридическое лицо, учреждённое или признанное по законодательству иностранного государства, имеет нексус в ОАЭ, если получает доход от любой недвижимости в ОАЭ. Это включает доход от вещного права (right in rem), продажи, распоряжения, уступки прав, прямого использования, сдачи в аренду и субаренду и любой иной формы эксплуатации недвижимости.

Норма установлена Cabinet Decision No. 56 of 2023 и воспроизведена в Cabinet Decision No. 35 of 2025, который применяется к налоговым периодам, начинающимся 1 января 2025 года или позднее. Наличие нексуса влечёт обязанность зарегистрироваться по корпоративному налогу в FTA в соответствии со статьёй 51 закона.

По разъяснению Министерства финансов ОАЭ, иностранные юридические лица с недвижимостью в ОАЭ облагаются корпоративным налогом на основе чистого дохода: расходы, отвечающие условиям закона, подлежат вычету при расчёте налогооблагаемого дохода. Правило действует и в отношении недвижимости, используемой в бизнесе, и в отношении недвижимости, удерживаемой в инвестиционных целях.

Для целей НДС иностранное лицо, совершающее облагаемые поставки в ОАЭ, регистрируется независимо от оборота: порог обязательной регистрации в AED 375 000 к нерезидентам не применяется. Иностранная компания, сдающая коммерческую недвижимость в ОАЭ, обязана зарегистрироваться по НДС с первой облагаемой поставки.

Искусственная передача прав на недвижимость прямо названа злоупотреблением. Если нерезидент искусственно передаёт или иным образом отчуждает своё вещное право на недвижимость в ОАЭ другому лицу и такая передача не имеет действительной коммерческой или иной нефискальной причины, отражающей экономическую реальность, это квалифицируется как схема получения налогового преимущества по пункту 1 статьи 50 закона о корпоративном налоге — общей норме против злоупотреблений.

10. НДС на недвижимость: режим, который не зависит от корпоративного налога

Режим НДС определяется характером объекта и типом поставки и применяется независимо от того, освобождён ли доход от корпоративного налога. Физическое лицо, чей арендный доход выведен из-под корпоративного налога, может при этом быть обязано зарегистрироваться по НДС.

Тип объекта или поставки	Режим НДС	Возмещение входящего НДС
Первая поставка жилого здания в течение трёх лет с даты завершения строительства — продажа или аренда	Нулевая ставка 0%	Возмещается
Последующие поставки жилой недвижимости — продажа и аренда	Освобождение (exempt)	Не возмещается
Коммерческая недвижимость — продажа и аренда	Стандартная ставка 5%	Возмещается
Гостиницы, апарт-отели, обслуживаемые апартаменты, краткосрочная сдача	Стандартная ставка 5% как коммерческая поставка	Возмещается
Незастроенная земля (bare land)	Освобождение (exempt)	Не возмещается
Застроенная земля (covered land)	Стандартная ставка 5%	Возмещается

Дата завершения строительства для целей трёхлетнего окна — это, как правило, дата, на которую здание сертифицировано как завершённое уполномоченным органом. Если здание занято раньше этой даты, датой завершения считается дата занятия.

Самое дорогое расхождение между двумя налогами. Физическое лицо, сдающее коммерческую недвижимость, совершает облагаемые поставки по ставке 5% и обязано зарегистрироваться по НДС при превышении порога обязательной регистрации в AED 375 000; добровольная регистрация возможна при превышении AED 187 500. При этом тот же доход остаётся полностью вне корпоративного налога. Освобождение от корпоративного налога не освобождает от НДС — это два разных режима с разными порогами и разными обязанностями.

Для смешанных объектов входящий НДС распределяется между коммерческой частью, дающей право на вычет, и жилой частью, освобождённой от налога. Сдача жилой недвижимости в краткосрочную аренду туристам и гостям квалифицируется как коммерческая поставка со ставкой 5% — что совпадает по логике с корпоративным налогом, где holiday homes требуют лицензии и выводят доход из-под исключения.

11. Регистрационные сборы: что платится при сделке

Регистрационные сборы устанавливаются на уровне отдельных эмиратов и не относятся к федеральным налогам. Они уплачиваются при переходе права независимо от того, оформлен объект на физическое лицо или на компанию.

По официальному тарифу Dubai Land Department сбор при регистрации сделки составляет 2% от стоимости продажи с продавца и 2% от стоимости продажи с покупателя, а также AED 10 knowledge fee и AED 10 innovation fee.

Юридическое распределение сбора и рыночная практика расходятся. Тариф предусматривает распределение 2% на каждую сторону, однако сложившаяся практика рынка Дубая состоит в том, что покупатель оплачивает все 4%. Это предмет договорённости сторон, а не императивная норма, и в сделках с сильной переговорной позицией покупателя распределение обсуждается. Данные о рыночной практике приводятся по деловым источникам и не являются нормой тарифа.

Помимо основного сбора уплачиваются фиксированные платежи: сбор трастового центра, зависящий от стоимости объекта, сбор за выдачу свидетельства о собственности, сбор за карту объекта, регистрация ипотеки при заёмном финансировании. Конкретные суммы фиксированных сборов меняются и подлежат проверке по действующему тарифу Dubai Land Department на дату сделки.

12. Четыре сценария владения: сводное сравнение

Параметр	Физическое лицо	Компания на мейнленде	Компания во фризоне (QFZP)	Иностранное юрлицо
Корпоративный налог на арендный доход	Вне периметра налога, если нет лицензии и она не требуется	0% до AED 375 000, далее 9%	9% по недвижимости, кроме Commercial Property во фризоне в сделках с Free Zone Persons	9% при наличии нексуса
База налогообложения	Не применяется	Чистая прибыль	Чистая прибыль	Чистый доход
Вычет расходов и убытки	Не вычитаются, убыток не переносится	Вычитаются по правилам закона	Вычитаются по правилам закона	Вычитаются по правилам закона
Обязанность регистрации по корпоративному налогу	Только при превышении Turnover AED 1 млн от лицензируемой деятельности	Обязательна	Обязательна	Обязательна при нексусе
Small Business Relief	Доступен при лицензируемой деятельности и Revenue до AED 3 млн	Доступен при Revenue до AED 3 млн, периоды до 31.12.2026	Недоступен: взаимоисключающ со статусом QFZP	Недоступен: только для резидентов
Аудит и отчётность	Не требуется по корпоративному налогу при исключении	Отчётность обязательна; аудированная — при выручке свыше AED 50 млн по Ministerial Decision No. 84 of 2025	Аудированная отчётность обязательна во всех случаях	Отчётность обязательна
НДС	Регистрация при облагаемых поставках свыше AED 375 000	Регистрация при превышении порога	Регистрация при превышении порога	Регистрация независимо от оборота: порог к нерезидентам не применяется
Наследование и передача	Личное имущество; применяются нормы о наследовании	Передача через доли участия	Передача через доли участия	Передача через доли участия

13. Общая норма против злоупотреблений и правило вытянутой руки

Статья 50 закона о корпоративном налоге позволяет FTA нейтрализовать или скорректировать любую сделку или договорённость, которая лишена коммерческого содержания либо не отражает экономическую реальность и совершена с основной целью или одной из основных целей получения налогового преимущества, не соответствующего замыслу закона.

Применительно к недвижимости FTA прямо указывает: если сделка или договорённость заключена с основной целью получить налоговое преимущество, такое как исключение Real Estate Investment, и при этом лишена коммерческого содержания и противоречит замыслу закона, налоговая служба вправе потребовать признать соответствующий доход налогооблагаемым.

Сделки между связанными лицами, включая договоры аренды между физическим лицом и его компанией и договоры управления недвижимостью со связанными лицами, должны соответствовать принципу вытянутой руки по статье 34 закона о корпоративном налоге.

14. Типичные ошибки при структурировании владения недвижимостью

Ошибка 1. Оформить лицензию на управление собственной недвижимостью

Владельцы нескольких объектов нередко открывают sole establishment с лицензией на управление собственным имуществом, считая это упорядочиванием деятельности. Поскольку sole establishment не имеет отдельной правосубъектности, налогоплательщиком остаётся само физическое лицо, а лицензия разрушает исключение Real Estate Investment. Цена ошибки: весь арендный доход переходит в налогооблагаемый и облагается по ставке 9% сверх порога, тогда как без лицензии он не облагался бы вовсе.

Ошибка 2. Считать, что фризона даёт 0% на аренду

Статус Qualifying Free Zone Person не распространяется на доход от недвижимости, за узким исключением коммерческой недвижимости во фризоне в сделках с другими Free Zone Persons. Компания во фризоне, сдающая квартиры, платит те же 9%, что и мейнленд. Цена ошибки: расходы на фризонную структуру, аудит и подтверждение субстанции понесены, а налоговой выгоды нет.

Ошибка 3. Сдавать через holiday home без учёта лицензионного требования

Краткосрочная сдача жилья в Дубае требует разрешения Department of Economy and Tourism. Отсутствие полученного разрешения не выводит деятельность из-под корпоративного налога: FTA прямо приравнивает случай «лицензия требуется, но не получена» к случаю «лицензия есть». Цена ошибки: одновременно налоговая недоимка по корпоративному налогу, обязанность по НДС как по коммерческой поставке и административная ответственность перед лицензирующим органом.

Ошибка 4. Не отделить налоговый режим от режима НДС

Освобождение дохода физического лица от корпоративного налога не влияет на НДС. Собственник, сдающий офис или склад, совершает облагаемые поставки и при превышении AED 375 000 обязан зарегистрироваться по НДС и выставлять налог арендаторам. Цена ошибки: доначисление НДС за прошлые периоды с процентами и штрафами при отсутствии возможности переложить налог на арендаторов задним числом.

Ошибка 5. Забыть, что расходы и убытки не вычитаются

Исключение Real Estate Investment симметрично: доход не облагается, но и расходы не вычитаются, а убыток не даёт права на льготы. Владельцы, планирующие вычесть проценты по ипотеке или крупный ремонт против других доходов, обнаруживают, что это невозможно. Цена ошибки: неверная финансовая модель проекта, особенно на этапе с высокой долговой нагрузкой, когда корпоративная структура могла бы дать реальный вычет процентов.

Ошибка 6. Игнорировать нексус иностранной компании

Иностранное юридическое лицо, получающее доход от недвижимости в ОАЭ, обязано зарегистрироваться по корпоративному налогу вне зависимости от наличия офиса или сотрудников в стране. Владельцы, оформившие объект на офшорную компанию до 2023 года, нередко не отслеживают это обязательство. Цена ошибки: санкции за нерегистрацию и несданную отчётность накапливаются независимо от того, была ли фактическая налоговая нагрузка.

15. Кому подходит владение на физическое лицо, а кому корпоративная структура

Физическое лицо — оптимальный выбор

•     Для пассивного долгосрочного арендного портфеля. Долгосрочная сдача жилья и коммерческих помещений без лицензионного требования полностью вне корпоративного налога, независимо от количества объектов и суммы дохода.

•     Для инвестиций в прирост стоимости. Продажа личной недвижимости без лицензии — Real Estate Investment income; прибыль от продажи не облагается.

•     Когда важна простота. Отсутствие лицензии означает отсутствие требований к аудиту, отчётности и подтверждению субстанции по корпоративному налогу.

Корпоративная структура оправдана

•     При девелопменте и перепродаже. Систематическая покупка, застройка и продажа — это лицензируемая деятельность в любом случае, и вопрос выбора между физическим лицом и компанией снимается сам собой.

•     При высокой долговой нагрузке. Компания вычитает проценты и амортизацию в пределах, установленных законом, тогда как физическое лицо не вычитает ничего. При достаточном объёме расходов эффективная ставка компании может оказаться ниже нулевой выгоды физического лица только в редких сценариях, однако вычет процентов имеет значение для денежного потока.

•     При краткосрочной сдаче и гостиничном операционном формате. Такая деятельность лицензируется и в любом случае облагается; корпоративная форма даёт ограничение ответственности и вычет расходов.

•     При множественности инвесторов и планировании выхода. Передача долей участия проще передачи прав на объект и не влечёт регистрационного сбора на уровне земельного департамента.

•     Для коммерческой недвижимости во фризоне при арендаторах из фризон. Единственный сценарий, где статус QFZP действительно даёт 0% по арендному доходу.

16. Пошаговый алгоритм проверки собственной ситуации

1.  Определить, требуется ли лицензия для планируемой деятельности с объектом: долгосрочная аренда, краткосрочная сдача, гостиничный формат, девелопмент, брокерская деятельность. Это первый и главный вопрос.

2.  Проверить, не создана ли лицензия косвенно — через sole establishment, оформленное на то же физическое лицо.

3.  Определить, кто является принципалом по договорам аренды: собственник или управляющая компания, и подтвердить это договорной документацией и учётной политикой.

4.  Для долевой собственности распределить доход по долям и оценить статус каждого совладельца отдельно.

5.  Подсчитать Turnover от лицензируемой деятельности за календарный год и сопоставить с порогом AED 1 000 000, не включая в него доход от Real Estate Investment.

6.  При превышении порога — зарегистрироваться по корпоративному налогу в FTA и оценить применимость Small Business Relief с учётом ограничения по налоговым периодам.

7.  Отдельно проверить обязанность по НДС: определить, являются ли поставки облагаемыми, освобождёнными или облагаемыми по нулевой ставке, и сопоставить объём облагаемых поставок с порогом AED 375 000.

8.  Для объектов во фризоне — определить, является ли объект Commercial Property, расположен ли он во фризоне и является ли арендатор Free Zone Person; от этих трёх ответов зависит применение ставки 0% или 9%.

9.  Для иностранных юридических лиц в структуре — проверить наличие нексуса и выполнить регистрацию по статье 51 закона.

10.     Проверить сделки со связанными лицами на соответствие принципу вытянутой руки и задокументировать обоснование цен.

11.     Наладить раздельный учёт доходов и расходов по лицензируемой и нелицензируемой деятельности и зафиксировать метод распределения общих расходов.

17. Часто задаваемые вопросы

Платит ли физическое лицо налог с аренды квартиры в Дубае?

Нет, если сдача не осуществляется и не требует осуществления через лицензию. Такой доход квалифицируется как Real Estate Investment income и исключён из-под корпоративного налога независимо от суммы. Подоходного налога с физических лиц в ОАЭ не существует.

Сколько объектов можно сдавать физическому лицу без налога?

Ограничения по количеству нет. FTA прямо указывает, что размер, количество и стоимость объектов и величина дохода не имеют значения, пока деятельность соответствует определению Real Estate Investment и не требует лицензии.

Облагается ли налогом прибыль от продажи недвижимости физическим лицом?

Нет, если продажа не осуществляется через лицензию и не требует её. Продажа личной недвижимости квалифицируется как Real Estate Investment income. В примере FTA продажа личного жилья с прибылью AED 400 000 остаётся вне корпоративного налога.

Что происходит при сдаче через holiday home в Дубае?

Краткосрочная сдача жилья требует разрешения Dubai Department of Economy and Tourism. Такое разрешение является Licence, поэтому доход выходит из-под исключения и облагается корпоративным налогом при превышении Turnover в AED 1 000 000 за календарный год. Для целей НДС такая сдача квалифицируется как коммерческая поставка по ставке 5%.

Даёт ли компания во фризоне ставку 0% на арендный доход?

Только в одном сценарии: если объект является Commercial Property, расположен во фризоне и сделка совершается с Free Zone Person. Во всех остальных случаях, включая жилую недвижимость и любую недвижимость за пределами фризоны, применяется ставка 9%.

Нужно ли иностранной компании регистрироваться по корпоративному налогу ОАЭ из-за квартиры в Дубае?

Да. Иностранное юридическое лицо, получающее доход от недвижимости в ОАЭ, имеет нексус в ОАЭ и обязано зарегистрироваться по корпоративному налогу в соответствии со статьёй 51 закона. Налог считается на основе чистого дохода с вычетом расходов, отвечающих условиям закона.

Регистрируется ли физическое лицо по НДС при сдаче недвижимости?

Зависит от типа объекта. Сдача жилой недвижимости после первой поставки освобождена от НДС и в порог регистрации не входит. Сдача коммерческой недвижимости является облагаемой поставкой по ставке 5%, и при превышении AED 375 000 облагаемых поставок регистрация обязательна.

Считается ли Ejari лицензией для целей корпоративного налога?

Нет. FTA прямо указывает, что регистрация договора аренды через Ejari в Дубае и Tawtheeq в Абу-Даби является административной записью, а не разрешением вести бизнес, и Licence для целей исключения Real Estate Investment не образует.

Можно ли вычесть расходы на содержание объекта при владении на физическое лицо?

Нет. Если доход исключён из-под корпоративного налога, относящиеся к нему расходы не подлежат вычету, а убыток не даёт права на налоговые льготы. Вычет расходов доступен только в корпоративном сценарии.

18. Что важно запомнить

•     Доход физического лица от недвижимости выведен из-под корпоративного налога по Cabinet Decision No. 49 of 2023 — независимо от суммы, количества и стоимости объектов.

•     Единственный критерий — лицензия: если деятельность ведётся через Licence или требует её, исключение не работает.

•     Отсутствие требуемой лицензии не спасает: FTA приравнивает такой случай к наличию лицензии.

•     Ejari и Tawtheeq лицензией не являются; разрешение на holiday home — является.

•     Sole establishment и физическое лицо — одно лицо; лицензия на управление собственной недвижимостью разрушает исключение.

•     Исключение симметрично: расходы не вычитаются, убыток не переносится.

•     Порог AED 1 000 000 применяется к Turnover от лицензируемой деятельности; доход от Real Estate Investment в него не входит.

•     Компания ОАЭ платит 0% до AED 375 000 и 9% сверх, от чистой прибыли.

•     Статус QFZP даёт 0% по недвижимости только для Commercial Property во фризоне в сделках с Free Zone Persons; всё прочее — 9%.

•     Из расчёта de minimis исключается только выручка от недвижимости, расположенной во фризоне; выручка от объектов вне фризоны считается неквалифицированной и может стоить статуса QFZP.

•     Отель и сервисные апартаменты не подпадают под определение Commercial Property и облагаются по 9% даже во фризоне.

•     Иностранное юридическое лицо с доходом от недвижимости в ОАЭ имеет нексус и обязано зарегистрироваться.

•     НДС работает параллельно: коммерческая недвижимость — 5%, жилая после первой поставки — освобождение, незастроенная земля — освобождение.

•     Сбор Dubai Land Department — 2% с продавца и 2% с покупателя плюс фиксированные платежи.

19. Саммари

Доход физического лица от недвижимости в ОАЭ не облагается корпоративным налогом, если деятельность не осуществляется и не требует осуществления через лицензию от лицензирующего органа. Cabinet Decision No. 49 of 2023 определяет Real Estate Investment как инвестиционную деятельность физического лица, связанную прямо или косвенно с продажей, сдачей в аренду, субарендой и наймом земли или недвижимости, и выводит такой доход из понятия Business или Business Activity независимо от его размера; этот доход также не учитывается при определении порога Turnover в AED 1 000 000 за григорианский календарный год. Перечень видов деятельности исчерпывающий: продажа, сдача в аренду или наём, субаренда. Исключение применяется к объектам как в ОАЭ, так и за их пределами, и не зависит от размера, количества и стоимости объектов. Регистрация договора аренды через Ejari или Tawtheeq лицензией не является; разрешение на сдачу holiday homes от Dubai Department of Economy and Tourism — является. Отсутствие требуемой лицензии не выводит деятельность из-под налога. Исключение симметрично: расходы, относящиеся к исключённому доходу, не вычитаются, а убыток не даёт права на льготы. Юридическое лицо – резидент ОАЭ облагается по ставке 0% до AED 375 000 налогооблагаемого дохода и 9% свыше, от чистой прибыли, с возможностью применения Small Business Relief при Revenue до AED 3 000 000 по Ministerial Decision No. 73 of 2023, ограниченного налоговыми периодами, заканчивающимися не позднее 31 декабря 2026 года. Для Qualifying Free Zone Person статья 6 Cabinet Decision No. 100 of 2023 относит к доходу, облагаемому по ставке 9%, доход от сделок с лицами, не являющимися Free Zone Person, в отношении Commercial Property, расположенной во фризоне, и доход от сделок с любым лицом в отношении расположенной во фризоне недвижимости, не являющейся Commercial Property. Выручка от таких объектов исключается и из неквалифицированной, и из совокупной выручки при тесте de minimis, порог которого по статье 3 Ministerial Decision No. 229 of 2025 составляет меньшую из величин — 5% совокупной выручки или AED 5 000 000. Выручка от недвижимости за пределами фризоны в это исключение не входит и расходует лимит de minimis. Commercial Property определена как недвижимость, используемая исключительно для Business и не используемая как место проживания или размещения, включая гостиницы и обслуживаемые апартаменты. Иностранное юридическое лицо, получающее доход от недвижимости в ОАЭ, имеет нексус по Cabinet Decision No. 35 of 2025 (для периодов до 1 января 2025 года — по Cabinet Decision No. 56 of 2023) и обязано зарегистрироваться по статье 51 закона; налог считается от чистого дохода. По НДС коммерческая недвижимость облагается по ставке 5%, первая поставка жилого здания в течение трёх лет с даты завершения строительства — по нулевой ставке, последующие поставки жилья и незастроенная земля освобождены, гостиницы и краткосрочная сдача облагаются по ставке 5%. Порог обязательной регистрации по НДС — AED 375 000, добровольной — AED 187 500. Сбор Dubai Land Department по официальному тарифу составляет 2% от стоимости продажи с продавца и 2% с покупателя плюс AED 10 knowledge fee и AED 10 innovation fee.

20. Источники

Уровень 1 — первичные источники и официальные разъяснения

•     Federal Tax Authority — Real Estate Investment for Natural Persons Corporate Tax Guide (CTGREI1), октябрь 2024 (PDF)

•     Federal Tax Authority — страница руководства Real Estate Investment for Natural Persons (CTGREI1)

•     Cabinet Decision No. 100 of 2023 on Determining Qualifying Income for the Qualifying Free Zone Person (PDF, tax.gov.ae)

•     UAE Legislation — официальный текст Cabinet Decision No. 100 of 2023 (Qualifying Income)

•     Ministerial Decision No. 229 of 2025 Regarding Qualifying Activities and Excluded Activities (PDF, mof.gov.ae)

•     Ministerial Decision No. 265 of 2023 Regarding Qualifying Activities and Excluded Activities (PDF, mof.gov.ae) — отменено MD 229 of 2025

•     Ministry of Finance — Decision on Small Business Relief for Corporate Tax Purposes (пресс-релиз, 6 апреля 2023)

•     Cabinet Decision No. 56 of 2023 on Determination of a Non-Resident Person’s Nexus in the State (PDF, mof.gov.ae)

•     Cabinet Decision No. 35 of 2025 on Determination of a Non-Resident Person’s Nexus in the State (PDF, mof.gov.ae)

•     Ministry of Finance — Cabinet Decision on Determination of Non-Resident Person’s Nexus in UAE (пресс-релиз)

•     Ministry of Finance — Value Added Tax: режим недвижимости

•     UAE Legislation — Cabinet Resolution on Determination of the Non-Resident Person’s Nexus in the State

•     Dubai Land Department — тарифы регистрационных сборов (eServices)

Уровень 2 — профессиональный комментарий

•     KPMG — Corporate Tax Guide on Free Zone Persons released by the Federal Tax Authority

•     Deloitte — Decisions on Qualifying Free Zone Income

•     Deloitte — UAE FTA publishes VAT Public Clarification and updated guidance for the real estate sector

•     CMS — UAE Corporate Tax Law: when does a non-resident juridical person have a UAE nexus?

•     ATOZ — New UAE Cabinet Decision introduces new Non-Resident Person’s nexus criteria (PDF)

Материалы UPPERSETUP по смежным темам

•     Коммерческая недвижимость в ОАЭ для бизнеса в 2026 году: аренда, покупка, Ejari и права иностранцев

•     Как открыть компанию в ОАЭ в 2026 году: мейнленд, фризона, офшор, налоги, банк

•     DIFC 2026: юрисдикция, структуры, регуляторы, налоги

•     Редомициляция компании в ОАЭ в 2026 году: ADGM, DIFC и Federal Decree-Law No. 20 of 2025

Структурируете портфель недвижимости в ОАЭ? UPPERSETUP помогает выбрать форму владения с учётом лицензионных требований, корпоративного налога, НДС и планов на выход: оценка применимости исключения Real Estate Investment, расчёт сценариев «физлицо против компании», регистрация структуры и постановка на налоговый учёт. Обсудить проект с UPPERSETUP

Дисклеймер

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой, инвестиционной или консалтинговой рекомендацией. Перед принятием решений необходимо получить индивидуальную профессиональную консультацию с учётом конкретной ситуации, юрисдикции, статуса компании и актуальных требований регуляторов. Информация актуальна по состоянию на август 2026 года.