Коммерческая недвижимость для бизнеса в Дубае 2026: Ejari, аренда, покупка и подключение DEWA

Для материковой компании в Дубае регистрация Ejari — обязательное условие выпуска или продления торговой лицензии, а не формальность, которую можно отложить.

Регистрация Ejari регулируется Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants, изменённым Law No. (33) of 2008, требующим обязательной регистрации всех договоров аренды через Real Estate Regulatory Agency (RERA).

Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) не активирует коммунальные услуги для коммерческого помещения без действующего номера Ejari.

Свободные зоны ОАЭ (DMCC, JAFZA, DIFC, DDA-зоны и другие) не используют систему Ejari — у каждой из них собственная система регистрации рабочего пространства, привязанная к лицензии зоны, а не к Dubai Land Department.

⚠ Иностранцы вправе владеть коммерческой недвижимостью на праве полной собственности (freehold) только в специально обозначенных зонах, установленных Правителем Дубая согласно Law No. 7 of 2006 on Real Estate Registration и Regulation No. 3 of 2006 — за пределами этих зон доступны только leasehold (аренда до 99 лет) или иные ограниченные права.

1. Нормативная база

Регулирование коммерческой недвижимости в Дубае опирается на несколько взаимосвязанных законов, каждый из которых охватывает свой аспект отношений.

Согласно официальному гайду Dubai Land Department "Know Your Rights", ключевая нормативная база включает: Law No. 7 of 2006 on Real Estate Registration (право собственности и регистрация), Law No. 26 of 2007, изменённый Law No. 33 of 2008 (отношения арендодатель–арендатор), Law No. 8 of 2007 on Escrow Accounts (эскроу-счета для застройщиков) и Law No. 27 of 2007 on Jointly-Owned Properties (совместная собственность).

Real Estate Regulatory Agency (RERA) — регуляторное подразделение Dubai Land Department (DLD), отвечающее за повседневное регулирование рынка недвижимости, включая систему Ejari.

Нужна помощь с выбором юрисдикции и локации для офиса компании? Сервисы регистрации компании UPPERSETUP →

2. Что такое Ejari и зачем он нужен бизнесу

Ejari (арабское "моя аренда") — обязательная система регистрации договоров аренды, введённая RERA для стандартизации и легализации отношений между арендодателем и арендатором.

Регистрация Ejari охватывает все типы коммерческой недвижимости на материке — офисы, розничные помещения, склады и промышленные объекты.

⚠ Department of Economy and Tourism (DET) требует действующий сертификат Ejari для выпуска или продления торговой лицензии материковой компании — без него заявка на лицензию или её продление будет отклонена.

Ответственность за регистрацию, как правило, лежит на арендаторе (компании), хотя арендодатель или уполномоченный представитель также могут инициировать процесс.

3. Сколько стоит и сколько занимает регистрация Ejari

Статья расходов	Сумма/ставка
Регистрация Ejari онлайн	AED 177.75 (AED 100 + AED 10 + AED 10 + AED 55 + AED 2.75 НДС)
Регистрация Ejari через доверительный центр	AED 220 (AED 100 + AED 10 + AED 10 + AED 95 + НДС)
Сбор муниципалитета Дубая (Market Fee)	5% от годовой арендной платы, начисляется через счета DEWA
Трансферный сбор DLD при покупке	4% от стоимости объекта
Административный сбор DLD при покупке	Около AED 580
NOC от застройщика при перепродаже	AED 500–5 000

✅ Согласно прямой детализации на странице услуги dubailand.gov.ae, итоговая сумма при регистрации через Dubai REST/сайт составляет AED 177.75 (AED 100 базовый сбор + AED 10 сбор за знания + AED 10 сбор за инновации + AED 55 партнёрский сбор + AED 2.75 НДС на партнёрский сбор); через Real Estate Services Trustee Center — AED 220 (те же базовые сборы + AED 95 партнёрский сбор + НДС на него). Вторичный источник с цифрой „AED 155“, встречавшийся при первоначальном поиске, не подтверждён прямым текстом страницы услуги и исключён из расчёта.

✅ При онлайн-регистрации через портал DLD или приложение Dubai REST, при полном комплекте документов, сертификат Ejari может быть выпущен практически мгновенно.

4. Документы, необходимые для регистрации Ejari

•       Подписанный оригинал единого договора аренды в утверждённом RERA формате.

•       Копия действующей торговой лицензии компании-арендатора.

•       Копии паспорта и Emirates ID уполномоченного подписанта.

•       Доверенность или решение совета директоров, если заявление подаёт не сам держатель лицензии.

•       Копия свидетельства о праве собственности (title deed), предоставляемая арендодателем, с актуальными данными в реестре DLD.

5. Требование к зонированию помещения

Не любое помещение подходит для регистрации коммерческой лицензии — зонирование объекта должно соответствовать заявленному виду деятельности.

⚠ Коммерческую лицензию нельзя зарегистрировать на объекте, классифицированном как жилой — помещение должно иметь отдельный Makani-номер и коммерческую классификацию. Несоответствие зонирования — одна из наиболее частых причин отказа в регистрации Ejari на старте бизнеса.

6. Подключение DEWA

Dubai Electricity and Water Authority не активирует электро- и водоснабжение для коммерческого объекта без действующего номера Ejari, привязанного к этому объекту.

Сбор муниципалитета Дубая (Dubai Municipality Fee, также называемый Market Fee) в размере 5% от годовой арендной платы начисляется не единовременно при регистрации Ejari, а через счета DEWA частями в течение срока действия аренды.

7. Аренда vs покупка: что выбрать для бизнеса

Параметр	Аренда на материке (Ejari)	Покупка в freehold-зоне	Офис в свободной зоне
Регулятор	RERA / Dubai Land Department	RERA / Dubai Land Department	Регулятор конкретной зоны (DDA, FFZA и т.д.)
Обязательна для торговой лицензии	Да, для материковых DET-компаний	Не заменяет необходимость в Ejari, если компания материковая	Своя система, Ejari не требуется
Доступность для иностранцев	Полностью, без ограничений по резидентству	Только в специально обозначенных зонах	Полностью, в рамках зоны
Типичный первичный сбор	AED 177.75 (онлайн) — AED 220 (доверительный центр)	4% от стоимости + около AED 4 580 админ. сборов	Варьируется по зоне

Для большинства компаний на старте аренда с регистрацией Ejari — более гибкое и менее капиталоёмкое решение; покупка коммерческой недвижимости становится оправданной при долгосрочной стратегии присутствия и желании зафиксировать актив на балансе.

8. Покупка коммерческой недвижимости: freehold-зоны

Право иностранца на полную собственность (freehold) на коммерческую или иную недвижимость в Дубае действует только в границах специально обозначенных зон.

Law No. 7 of 2006 on Real Estate Registration закрепляет право иностранных граждан на freehold-владение, usufruct и аренду на срок до 99 лет исключительно в зонах, обозначенных Правителем Дубая — точные границы этих зон определяются Regulation No. 3 of 2006 и последующими решениями.

⚠ Список обозначенных зон периодически расширяется отдельными решениями — актуальный перечень и точные границы конкретного объекта необходимо сверять напрямую через сервис Dubai REST или непосредственно в Dubai Land Department, а не полагаться на общее название района.

9. Свободные зоны: отдельная система, не Ejari

Компании, зарегистрированные в свободных зонах, оформляют рабочее пространство через систему конкретной зоны, а не через Ejari и Dubai Land Department.

✅ Договор на офис, флекси-деск или склад в свободной зоне заключается непосредственно с администрацией зоны (DMCC, JAFZA, DDA-зоны, FFZA и другие) и не требует отдельной регистрации в RERA — процедура полностью отделена от материковой системы.

10. Пошаговый алгоритм для материковой компании

1.     Определите вид деятельности по лицензии и подберите объект с соответствующей коммерческой классификацией зонирования.

2.     Согласуйте условия договора аренды с арендодателем в едином формате, утверждённом RERA.

3.     Зарегистрируйте Ejari онлайн через портал DLD/Dubai REST либо через доверительный центр — подготовьте копию торговой лицензии, паспорт/Emirates ID подписанта, копию title deed от арендодателя.

4.     После получения сертификата Ejari подайте заявление на подключение DEWA, указав номер Ejari.

5.     Используйте сертификат Ejari для выпуска или продления торговой лицензии через DET.

6.     Продлевайте Ejari заблаговременно при каждом продлении договора аренды — сертификат должен оставаться действующим на весь период действия лицензии.

11. Типичные ошибки

•       Откладывать регистрацию Ejari до момента продления лицензии. Просроченный или отсутствующий Ejari блокирует продление лицензии, что может привести к штрафам и приостановке деятельности.

•       Арендовать помещение без проверки его зонирования. Коммерческую лицензию нельзя зарегистрировать на жилом объекте — проверка зонирования до подписания договора экономит недели задержек.

•       Предполагать, что покупка недвижимости в любом районе Дубая доступна иностранцу. Freehold-владение доступно иностранцам только в обозначенных зонах — статус конкретного участка нужно проверять индивидуально, а не по общему названию района.

•       Путать систему свободной зоны с системой Ejari. Компании в свободных зонах не регистрируют Ejari — попытка применить материковую процедуру к зональному офису создаёт ненужную путаницу.

12. Кому подходит

•       Материковым компаниям, впервые открывающим офис или торговую точку в Дубае. Понимание связки Ejari–лицензия–DEWA с самого начала экономит время на запуске.

•       Инвесторам, рассматривающим покупку коммерческой недвижимости для долгосрочного присутствия. Freehold-владение в обозначенной зоне даёт полный контроль над активом.

13. Кому не подходит

•       Компаниям в свободных зонах, ищущим информацию именно об Ejari. Процедура для зональных офисов полностью отдельная — регулятор конкретной зоны, а не DLD/RERA.

•       Инвесторам, рассчитывающим на freehold-покупку за пределами обозначенных зон. За пределами этих зон доступны только ограниченные права — leasehold или usufruct, не полная собственность.

14. Когда нужна профессиональная проверка

Самостоятельную оценку стоит дополнить консультацией специалиста при: подборе объекта под конкретный вид деятельности с нестандартными требованиями к зонированию; сделке по покупке недвижимости, где статус конкретного участка (freehold/leasehold) неочевиден из общего названия района; и при структурировании владения коммерческой недвижимостью через юридическое лицо, а не физическое лицо.

FAQ

Обязательна ли регистрация Ejari для всех компаний в ОАЭ?

Нет, только для материковых компаний, лицензированных через Department of Economy and Tourism. Компании в свободных зонах используют собственную систему регистрации рабочего пространства зоны, не Ejari.

Может ли DEWA подключить электричество без Ejari?

Нет, DEWA не активирует коммунальные услуги для коммерческого объекта без действующего номера Ejari, привязанного к этому объекту.

Может ли иностранец купить коммерческую недвижимость в любом районе Дубая?

Нет, freehold-владение доступно иностранцам только в специально обозначенных зонах согласно Law No. 7 of 2006 и Regulation No. 3 of 2006 — статус конкретного участка нужно проверять индивидуально.

Что произойдёт, если торговая лицензия истекает, а Ejari не продлён?

Продление лицензии будет заблокировано до предоставления действующего Ejari — рекомендуется продлевать Ejari заблаговременно, с запасом не менее месяца сверх срока лицензии.

Что важно запомнить

•       Ejari регулируется Law No. 26 of 2007, изменённым Law No. 33 of 2008, и администрируется RERA — подразделением Dubai Land Department.

•       Ejari обязателен для выпуска/продления торговой лицензии материковой компании и для подключения DEWA.

•       Свободные зоны используют собственные системы регистрации офиса, не Ejari.

•       Freehold-владение недвижимостью доступно иностранцам только в обозначенных зонах согласно Law No. 7 of 2006.

•       Сбор муниципалитета Дубая (5% от годовой аренды) начисляется через DEWA частями, не единовременно при регистрации.

•       Коммерческую лицензию нельзя зарегистрировать на объекте с жилым зонированием.

Саммари

Регистрация Ejari в ОАЭ регулируется Law No. (26) of 2007 Regulating the Relationship between Landlords and Tenants, изменённым Law No. (33) of 2008, и администрируется Real Estate Regulatory Agency (RERA) — подразделением Dubai Land Department. Ejari обязателен для выпуска или продления торговой лицензии материковой компании через Department of Economy and Tourism и для подключения коммунальных услуг DEWA. Свободные зоны ОАЭ не используют систему Ejari — у каждой зоны собственная система регистрации рабочего пространства. Иностранцы вправе владеть коммерческой недвижимостью на праве полной собственности (freehold) только в специально обозначенных зонах, установленных согласно Law No. 7 of 2006 on Real Estate Registration и Regulation No. 3 of 2006 — за пределами этих зон доступны только leasehold (до 99 лет) или иные ограниченные права. Регистрация Ejari онлайн стоит AED 177.75; сбор муниципалитета Дубая составляет 5% от годовой арендной платы, начисляемый через счета DEWA.

Источники

• Dubai Land Department — "Know Your Rights... For Real Estate Investors in Dubai", официальный гайд (dubailand.gov.ae)

• Dubai Land Department — Register / Renew Ejari Rental Contract, официальный раздел eServices (dubailand.gov.ae)

• Dubai Land Department — Registration of a User in the Ejari System, официальный раздел eServices (dubailand.gov.ae)

Дисклеймер

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой, финансовой, инвестиционной или консалтинговой рекомендацией. Точные сборы и процедуры регулярно обновляются — запрашивайте актуальный расчёт непосредственно у Dubai Land Department или регулятором вашей свободной зоны. Информация актуальна по состоянию на июнь 2026 года.