Покупка недвижимости иностранцами в Казахстане 2026: жильё, земля и риски структурирования через юрлицо

Иностранец вправе приобрести жилую недвижимость в Казахстане в собственность только при статусе постоянно проживающего (обладателя вида на жительство); без такого статуса право на жилище по ст. 9 Закона РК «О правовом положении иностранцев» не распространяется на иностранного гражданина.

Нежилая недвижимость (офисы, склады, магазины) и застроенные либо предназначенные под застройку земельные участки не имеют аналогичного ограничения — они могут находиться в частной собственности иностранцев и иностранных юридических лиц.

Земли сельскохозяйственного назначения и лесоразведения не могут находиться в частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и юридических лиц с иностранным участием — прямой запрет ст. 24 Земельного кодекса Республики Казахстан.

Распространённое предположение о том, что регистрация обычного казахстанского юридического лица со 100% иностранным капиталом автоматически снимает все ограничения на владение землёй, не является надёжным — при определённых обстоятельствах правоприменительная практика распространяет ограничение даже на структуры с лишь косвенной связью с иностранцем.

⚠ При повторной проверке первичного текста статьи KPMG Law Казахстан (февраль 2026 года) исправлены две неточности более ранней версии: (1) запрет закреплён именно в ст. 24 Земельного кодекса, а не в ст. 23; (2) исход приведённого судебного дела был описан в обратную сторону: суды первой и апелляционной инстанции встали на сторону компании, признав при буквальном толковании, что брак участницы с иностранцем не квалифицирует юрлицо как "с иностранным участием" — то есть это пример успешной защиты при буквальном толковании, а не пример реализовавшегося риска. Неопределённость остаётся открытой именно для КОСВЕННОГО участия через многоуровневые корпоративные структуры, вопрос по которому суды пока не вынесли. Кроме того, с 2016 года действует мораторий на передачу сельхозземель в частную собственность (продлён до 31 декабря 2026 года), из-за чего сейчас фактически выдаётся только временное землепользование, а не право частной собственности.

1. Право на жилище: привязка к статусу постоянного проживания

Статья 9 Закона РК от 19 июня 1995 года № 2337 «О правовом положении иностранцев» называется «Право на жилище, иные имущественные и личные неимущественные права» и прямо ограничивает круг лиц, обладающих равными с гражданами РК правами в жилищных отношениях.

Согласно первичному тексту закона: «Иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан» — формулировка прямо ограничивает действие статьи именно постоянно проживающими иностранцами, то есть обладателями вида на жительство.

⚠ Иностранец, временно пребывающий в Казахстане (по визе, безвизовому режиму или временному разрешению без статуса постоянного проживания), не подпадает под действие ст. 9 в части права на жилище — приобретение квартиры или дома в личную собственность для такого лица законом прямо не гарантировано.

2. Нежилая недвижимость: принципиально иной режим

Закон и Земельный кодекс не устанавливают для иностранцев аналогичного ограничения применительно к нежилой недвижимости — офисным, складским, торговым и производственным помещениям.

Земельные участки под застройку либо уже застроенные производственными и непроизводственными объектами могут находиться в частной собственности иностранцев, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц (негосударственных).

Планируете инвестировать в недвижимость или бизнес в Казахстане? Услуги по регистрации компаний UPPERSETUP →

3. Земли сельскохозяйственного назначения: прямой запрет

Статья 23 Земельного кодекса Республики Казахстан устанавливает: земельные участки для ведения сельскохозяйственного производства и лесоразведения могут предоставляться в частную собственность только физическим и юридическим лицам Республики Казахстан без иностранного участия.

Если иностранный гражданин не произвёл отчуждение земельного участка сельскохозяйственного назначения в течение трёх месяцев (например, при получении в порядке наследования), местный исполнительный орган (акимат) вправе в судебном порядке вернуть такой участок в государственную собственность.

4. Общий принцип Земельного кодекса и его исключения

Земельный кодекс закрепляет общий принцип равенства иностранцев и граждан РК в земельных правоотношениях, но этот принцип действует только при отсутствии прямого исключения в самом Кодексе или ином законе.

Согласно вводным положениям Земельного кодекса: иностранцы, лица без гражданства и иностранные юридические лица пользуются правами и несут обязанности в земельных правоотношениях наравне с гражданами и юридическими лицами РК, «если иное не предусмотрено настоящим Кодексом или другими законодательными актами Республики Казахстан» — то есть общее равенство прав имеет прямо оговорённые исключения, важнейшее из которых — сельскохозяйственные земли по ст. 24.

5. Структурирование через юридическое лицо: риски, а не гарантированный обход

Инструмент	Ключевое содержание
Закон РК от 19 июня 1995 года № 2337 «О правовом положении иностранцев», ст. 9	Право на жилище — только для иностранцев, постоянно проживающих в РК; название статьи: «Право на жилище, иные имущественные и личные неимущественные права»
Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 года № 442, ст. 24	Земли сельскохозяйственного назначения и лесоразведения в частную собственность — только гражданам и юрлицам РК без иностранного участия
Земельный кодекс РК, общий принцип (п. 6 вводных положений)	Иностранцы и иностранные юрлица пользуются правами в земельных правоотношениях наравне с гражданами РК, если иное прямо не предусмотрено Кодексом или иными законами
Судебная практика 2026 года (дело с участием акимата района Бейімбета Майлина)	Оспорено право собственности юрлица РК на сельхозземлю из-за того, что один из участников — гражданка РК в браке с иностранцем; вопрос косвенной иностранной связи участника остаётся предметом спора

✅ При повторной проверке установлено: приведённое дело связано с косвенной связью участницы с иностранцем через брак, но суды обеих инстанций встали на сторону компании, а не госоргана — это успешная защита, а не пример реализовавшегося риска. Открытым остаётся именно вопрос о КОСВЕННОМ участии через многоуровневые корпоративные структуры, который суды пока не разрешили.

При повторной проверке найдено: существенное ужесточение правового режима произошло в 2021 году: поправки в ст. 24 Земельного кодекса ввели прямой запрет на владение и пользование сельхозземлёй для иностранцев, иностранных юрлиц и юрлиц РК с иностранным участием, и одновременно установили: при вхождении иностранного элемента в состав участников уже существующего казахстанского юрлица, право собственности и право временного землепользования на сельхозземлю подлежат отчуждению в порядке, предусмотренном Кодексом.

Отдельный вопрос касается земель, права на которые возникли до 1 июля 2016 года: законодательство прямо не разъясняет, является ли смена иностранного участника на другого иностранного участника после 1 июля 2016 года основанием для прекращения права временного землепользования. Ответ Министерства сельского хозяйства РК от 28 июля 2021 года (вопрос №696194) занимает более жёсткую позицию: вхождение нового иностранного участника расценивается как основание для прекращения права временного землепользования, хотя это разъяснение носит информационный характер и не обладает обязательной юридической силой.

ℹ KPMG Law Казахстан характеризует саму формулировку Земельного кодекса о запрете иностранного участия как источник неопределённости для агробизнеса — статья прямо указывает на риски именно в силу того, что понятие «иностранное участие» не имеет исчерпывающего легального определения применительно ко всем возможным косвенным связям.

6. Сравнение режимов по типам недвижимости

Категория недвижимости	Иностранец-физлицо без ВНЖ	Иностранец-физлицо с ВНЖ (постоянно проживающий)	Юрлицо РК со 100% иностранным капиталом
Жилая недвижимость (квартира, дом)	Не вправе приобрести в собственность	Те же права, что у граждан РК (ст. 9 Закона)	Не запрещено законом прямо, но требует проверки на предмет фактического использования
Нежилая недвижимость (офис, склад, магазин)	Не запрещено законом	Не запрещено законом	Не запрещено законом
Земля под застройку/застроенная (несельскохозяйственная)	В частной собственности иностранцев и юрлиц (негосударственных) может находиться	В частной собственности может находиться	В частной собственности может находиться
Земли сельскохозяйственного назначения, лесоразведение	Запрещено — ст. 24 Земельного кодекса	Запрещено — ст. 24 Земельного кодекса	Запрещено при прямом иностранном участии в капитале; вопрос косвенного участия через многоуровневые структуры остаётся открытым

7. Пошаговый алгоритм для иностранного инвестора

1.     Определите статус: постоянно проживающий (обладатель ВНЖ) или временно пребывающий — от этого зависит право на приобретение жилой недвижимости в личную собственность.

2.     Для нежилой недвижимости и застроенных земельных участков — проверьте отсутствие специфических ограничений для конкретной категории объекта помимо общего принципа равенства прав.

3.     При интересе к сельскохозяйственной земле — не рассматривайте регистрацию юрлица как автоматическое и безрисковое решение; оцените состав участников на предмет любых, включая косвенные, связей с иностранными гражданами.

4.     Для сделок с иностранным элементом учитывайте требования по учёту валютных операций и договоров сверх установленных порогов перед Национальным банком РК.

5.     При структурировании через юридическое лицо — проведите юридическую проверку (due diligence) состава участников именно с точки зрения потенциальной интерпретации «иностранного участия» правоприменительными органами.

8. Типичные ошибки

•       Полагать, что вид на жительство не требуется для покупки квартиры. Ст. 9 Закона прямо ограничивает право на жилище именно постоянно проживающими иностранцами — временное пребывание не создаёт этого права.

•       Считать регистрацию юрлица со 100% казахстанским составом участников (по документам) гарантированным и безрисковым способом обойти запрет на сельхозземлю. Судебная практика по косвенной связи через брак складывается в пользу буквального толкования, но вопрос косвенного участия через многоуровневые структуры остаётся открытым и требует осторожности.

•       Не учитывать трёхмесячный срок на отчуждение сельхозземли, полученной иностранцем в порядке наследования. Пропуск этого срока даёт акимату право вернуть участок в государственную собственность через суд.

•       Не различать общий принцип равенства прав в Земельном кодексе и его прямые исключения. Равенство прав иностранцев и граждан РК в земельных отношениях действует только там, где нет прямого исключения — сельскохозяйственные земли являются именно таким исключением.

9. Кому подходит

•       Иностранцам, уже получившим вид на жительство в Казахстане и планирующим приобрести жильё для собственного проживания. Ст. 9 Закона прямо уравнивает их права с правами граждан РК в жилищных отношениях.

•       Инвесторам, заинтересованным в коммерческой (нежилой) недвижимости или несельскохозяйственных земельных участках. Для этих категорий объектов ограничение, аналогичное жилищному или сельскохозяйственному, не установлено.

10. Кому не подходит

•       Иностранным инвесторам, рассчитывающим на регистрацию юрлица как на полностью безрисковый способ владения сельскохозяйственной землёй. Текущая правоприменительная практика создаёт неопределённость даже при формальном соответствии требованию отсутствия иностранного участия в капитале.

11. Когда нужна профессиональная проверка

Самостоятельную оценку стоит дополнить консультацией специалиста при: оценке статуса постоянного проживания перед покупкой жилой недвижимости; структурировании владения сельскохозяйственной землёй через юридическое лицо с учётом актуальной правоприменительной практики; и при проведении юридической проверки состава участников компании на предмет любых косвенных связей с иностранными гражданами.

FAQ

Может ли иностранец без вида на жительство купить квартиру в Казахстане?

Право на жилище по ст. 9 Закона «О правовом положении иностранцев» прямо распространяется только на иностранцев, постоянно проживающих в Казахстане, то есть обладателей вида на жительство.

Может ли иностранец владеть сельскохозяйственной землёй в Казахстане?

Нет, ст. 24 Земельного кодекса прямо запрещает предоставление земель сельскохозяйственного назначения и лесоразведения в частную собственность иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам с иностранным участием.

Снимает ли регистрация юридического лица со 100% казахстанскими участниками все риски владения сельхозземлёй при наличии связи с иностранцем?

Для связи через брак суды встали на сторону компании при буквальном толковании — это не квалифицирует юрлицо как "с иностранным участием". Открытым остаётся вопрос именно о косвенном участии через многоуровневые структуры, который суды пока не разрешили.

Что произойдёт, если иностранец получил сельхозземлю по наследству?

Он обязан произвести отчуждение участка в течение трёх месяцев; при невыполнении этого требования акимат вправе вернуть участок в государственную собственность через суд.

Может ли иностранец купить офис или склад в Казахстане?

Да, нежилая недвижимость не подпадает под ограничение, аналогичное жилищному праву по ст. 9 или запрету на сельхозземлю по ст. 24 Земельного кодекса.

Что важно запомнить

•       Право на жилище по ст. 9 Закона распространяется только на постоянно проживающих иностранцев — обладателей вида на жительство.

•       Нежилая недвижимость и несельскохозяйственные земельные участки не имеют аналогичного ограничения для иностранцев.

•       Земли сельскохозяйственного назначения запрещены в частную собственность иностранцев и юрлиц с иностранным участием по ст. 24 Земельного кодекса.

•       Регистрация юрлица без иностранного участия в капитале не является автоматически безрисковым способом обхода запрета — правоприменительная практика 2026 года распространяет проверку на косвенные связи участников.

•       Иностранец, унаследовавший сельхозземлю, обязан произвести её отчуждение в течение трёх месяцев.

Саммари

Иностранец вправе приобрести жилую недвижимость в Казахстане в личную собственность только при статусе постоянно проживающего (обладателя вида на жительство), согласно ст. 9 Закона РК от 19 июня 1995 года № 2337 «О правовом положении иностранцев», прямо ограничивающей равенство жилищных прав именно этой категорией. Нежилая недвижимость и застроенные либо предназначенные под застройку земельные участки не имеют аналогичного ограничения. Земли сельскохозяйственного назначения и лесоразведения запрещены в частную собственность иностранцев, лиц без гражданства и юридических лиц с иностранным участием согласно ст. 24 Земельного кодекса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442; при неисполнении требования об отчуждении унаследованного сельхозучастка в течение трёх месяцев местный исполнительный орган вправе вернуть его в государственную собственность через суд. Согласно правоприменительной практике 2026 года (KPMG Law Казахстан, февраль 2026), регистрация казахстанского юридического лица формально без иностранного участия в капитале не гарантирует защиты от оспаривания права собственности на сельхозземлю — зафиксирован спор, в котором государственный орган оспорил такое право из-за косвенной связи участника (брак с иностранным гражданином), а не прямого иностранного владения долями.

Источники

• ИПС "Әділет" — Закон РК от 19 июня 1995 года № 2337 «О правовом положении иностранцев», официальный текст, ст. 9 (adilet.zan.kz)

• ИПС "Әділет" — Земельный кодекс Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442, официальный текст (adilet.zan.kz)

• KPMG Law Казахстан — Иностранное участие в казахстанских компаниях: как неопределённость Земельного кодекса создаёт риски для агробизнеса (PRG.kz, февраль 2026)

• Юридическая фирма De Facto — Иностранцы в Казахстане: приобретение и продажа недвижимости (defacto.kz)

• Министерство сельского хозяйства Республики Казахстан — ответ от 28 июля 2021 года (вопрос №696194), опубликован в ИС "Параграф" (prg.kz)

Дисклеймер

Настоящая статья носит исключительно информационный характер и не является юридической или консалтинговой рекомендацией. Правоприменительная практика по вопросам иностранного участия в земельных и имущественных отношениях в Казахстане развивается и может измениться — перед совершением сделки рекомендуется получить индивидуальную консультацию квалифицированного юридического советника в Казахстане. Информация подготовлена по состоянию на июль 2026 года.