Виза инвестора через недвижимость в ОАЭ: Дубай и Абу-Даби в 2026 году — новые правила, пороги и полный разбор

Введение. Три изменения 2026 года, которые переписали правила

На протяжении нескольких лет система виз для инвесторов в недвижимость ОАЭ оставалась относительно стабильной: хочешь двухлетнюю визу — покупай от AED 750 000; хочешь десятилетнюю Golden Visa — не менее AED 2 млн, из которых как минимум AED 1 млн (или 50%) должно быть уплачено сразу. Понятно, предсказуемо, но доступно далеко не всем.

В начале 2026 года эта система претерпела наиболее значительные изменения за последние годы. Три события произошли почти одновременно:

— Февраль 2026: по федеральному политическому циркуляру DLD и GDRFA упразднили требование о первоначальном взносе в размере AED 1 млн (или 50% стоимости) для Golden Visa через недвижимость. Теперь для квалификации достаточно общей стоимости объекта в AED 2 млн — независимо от схемы оплаты, ипотеки или стадии строительства;

— 29 апреля 2026 (сегодня): DLD через платформу Cube официально упразднил порог AED 750 000 для двухлетней инвесторской визы при единоличном владении недвижимостью. Единственное требование — быть зарегистрированным единственным собственником объекта. Для совместного владения введён порог AED 400 000 на каждого совладельца;

— Абу-Даби, постоянно: правовая база для инвестиций в недвижимость столицы укреплена принятием Abu Dhabi Law No. 2 of 2025, регулирующего защиту покупателей, эскроу-требования и права совместных собственников. Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби сохраняет порог AED 2 млн с особыми условиями для ипотеки через национальные банки.

Для инвесторов эти изменения принципиальны: доступ к официальному резидентству ОАЭ через недвижимость стал шире и гибче, чем когда-либо прежде. Эта статья — полный актуальный разбор всех трёх визовых категорий для Дубая и Абу-Даби с документами, стоимостью, сроками и ключевыми различиями.

Часть I. Нормативная база и ключевые регуляторы

1.1. Федеральный уровень: ICP и Federal Decree-Law No. 29 of 2021

Программа долгосрочного резидентства ОАЭ, включая Golden Visa, регулируется федеральным законом — Federal Decree-Law No. 29 of 2021 on Entry and Residence of Foreigners (вступил в силу в апреле 2022 года, заменил Federal Law No. 6 of 1973). Федеральным администратором программы является ICP (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs & Port Security).

Детальные условия квалификации изложены в Cabinet Decision No. 65 of 2022 (Исполнительный регламент к Federal Decree-Law No. 29 of 2021). Именно этот документ определяет пороговые значения инвестиций, перечень категорий заявителей и порядок спонсорства семьи.

Ключевой принцип: программа единая по всей стране, однако реализуется с небольшими операционными различиями на уровне эмиратов:

— Дубай: GDRFA (General Directorate of Residency and Foreigners Affairs) + DLD (Dubai Land Department) через платформу Cube;

— Абу-Даби: ICP через Abu Dhabi Residents Office (ADRO), недвижимость регистрируется через DMT (Department of Municipalities and Transport);

— Другие эмираты: ICP через региональные офисы.

1.2. Ключевые изменения нормативной базы 2025–2026 годов

Февральский циркуляр 2026 (Дубай — Golden Visa): DLD и GDRFA выпустили совместный политический циркуляр 20 февраля 2026 года, упразднивший требование об уплате не менее AED 1 млн (или 50% стоимости) до подачи заявления на Golden Visa через ипотечную или строящуюся недвижимость. Теперь квалификация оценивается по общей стоимости объекта согласно Title Deed или договору Oqood — без привязки к сумме уже уплаченных взносов.

Апрельское обновление 2026 (Дубай — двухлетняя виза): DLD через платформу Cube обновил условия двухлетней инвесторской визы (известной как программа Taskeen). С 29 апреля 2026 года: для единоличного собственника минимальный порог стоимости упразднён полностью; для совместных собственников — AED 400 000 на каждого совладельца.

Abu Dhabi Law No. 2 of 2025: принят в Абу-Даби, вступил в силу в 2025 году. Поправка к Abu Dhabi Law No. 3 of 2015. Ввёл правило 20% для эскроу (застройщик не может вывести средства до завершения 20% строительства), регулировал возврат средств при отмене сделок, ввёл правила управления совместной собственностью. Укрепил защиту покупателей строящейся недвижимости.

Часть II. Дубай: три визовые категории через недвижимость в 2026 году

По состоянию на апрель 2026 года система виз инвесторов через недвижимость в Дубае структурирована вокруг трёх основных категорий. Источник: Gulf News (29 апреля 2026) на основе официальных данных DLD и GDRFA.

Сравнительная таблица: визы через недвижимость в Дубае (апрель 2026)

Параметр	2-летняя инвесторская виза (Taskeen)	5-летняя пенсионная виза	10-летняя Golden Visa
Минимальный порог стоимости	Нет (единоличная); AED 400 000 на совладельца	AED 1 000 000 (полностью оплачено)	AED 2 000 000 (общая стоимость)
Ипотека допустима	Нет (только полная собственность)	Нет (только полная оплата)	Да (с февраля 2026: без минимального первого взноса)
Строящаяся недвижимость (off-plan)	Нет (только готовый объект с Title Deed)	Нет	Да (договор Oqood + оплата от AED 2 млн)
Возраст заявителя	Любой	55 лет и старше	Любой
Срок действия	2 года (возобновляемая)	5 лет (возобновляемая)	10 лет (возобновляемая)
Требование о минимальном пребывании	Нет публично установленного	Нет	Нет
Спонсорство семьи	Ограниченное	Да (супруг, дети)	Да (супруг, дети, родители, помощник по дому)
Регулятор	DLD + GDRFA (Cube)	DLD + GDRFA	DLD + GDRFA (Cube)

2.1. Двухлетняя инвесторская виза (программа Taskeen) — ключевые изменения апреля 2026

Программа Taskeen (Taskeen — «стабильность» в переводе с арабского) — это двухлетняя возобновляемая резидентская виза для владельцев недвижимости в Дубае, выдаваемая через DLD.

Что изменилось с 29 апреля 2026 года:

— Для единоличных собственников: минимальный порог стоимости объекта полностью упразднён. Если вы единственный зарегистрированный владелец любой недвижимости в Дубае — вы имеете право на двухлетнюю визу вне зависимости от стоимости объекта. Ранее требовалась стоимость от AED 750 000. **Важная оговорка:** на момент публикации (29 апреля 2026) официальная страница DLD (dubailand.gov.ae/Taskeen) по-прежнему отражает порог AED 750 000. Изменение объявлено через платформу **Cube** и подтверждено публикацией Gulf News от 29 апреля 2026. Рекомендуется уточнять актуальные условия непосредственно на портале DLD Cube;

— Для совместных собственников: каждый совладелец обязан владеть долей не менее AED 400 000 в расчёте на его имя. Это применяется ко всем формам совместного владения, включая равные доли. Порог AED 400 000 на человека предотвращает дробление недвижимости с единственной целью получения нескольких виз при минимальных вложениях.

Ключевые требования:

— Недвижимость должна быть готовым объектом с зарегистрированным Title Deed в DLD;

— Недвижимость должна быть расположена в фрихолд-зоне Дубая;

— Объект не должен находиться под арестом или судебным запретом (поиск по реестру DLD);

— Ипотека недопустима для данной категории: требуется полная собственность без обременений.

Практическое значение: изменение существенно расширяет доступ к официальному резидентству ОАЭ для инвесторов, приобретающих недвижимость в нижнем и среднем ценовых сегментах — студии, однокомнатные квартиры в пригородных районах Дубая, которые ранее стоили значительно ниже порога AED 750 000.

2.2. Пятилетняя пенсионная виза (возраст 55+ лет)

Возрастное требование: заявитель должен быть не моложе 55 лет. Для получения пятилетней пенсионной визы через недвижимость в Дубае необходимо выполнить одно из следующих условий:

— Владеть недвижимостью в Дубае полностью оплаченной стоимостью не менее AED 1 000 000; или

— Иметь сбережения на фиксированном депозите в банке ОАЭ не менее AED 1 000 000 (на срок не менее 3 лет); или

— Получать ежемесячный доход не менее AED 15 000.

Недвижимость должна быть полностью оплачена (без ипотеки). Строящиеся объекты и ипотечные объекты не принимаются. Виза распространяется на супруга и детей.

2.3. Десятилетняя Golden Visa через недвижимость — полный разбор

Это флагманская программа резидентства ОАЭ, введённая в 2019 году и существенно расширенная в 2022 году. Для инвесторов в недвижимость она предлагает 10-летнюю возобновляемую резидентскую визу при соответствии требованиям.

Пороговое значение: AED 2 000 000 — общая стоимость объекта

Минимальная стоимость недвижимости для Golden Visa — AED 2 000 000 (приблизительно USD 545 000). Это значение:

— Оценивается по общей стоимости объекта согласно Title Deed или договору Oqood, а не по сумме уплаченных средств;

— Может быть покрыто несколькими объектами — суммирование недвижимости допустимо при условии, что все объекты зарегистрированы на имя заявителя в DLD;

— Может быть подтверждено текущей рыночной оценкой DLD — если объект приобретён ниже порога, но с тех пор вырос в цене, сертифицированная оценка DLD или лицензированного оценщика, подтверждающая стоимость свыше AED 2 млн, является основанием для квалификации;

— С февраля 2026 года: требование об уплате не менее AED 1 млн (50%) до подачи заявления отменено. Ипотечные объекты и off-plan проекты квалифицируются исходя из полной стоимости при наличии корректной документации.

Ипотека и строящаяся недвижимость (off-plan)

Ипотека (готовые объекты): с февраля 2026 года требование о минимальном первоначальном взносе отменено. Банк обязан предоставить:

— Письмо об отсутствии возражений (NOC) для подачи заявления на визу;

— Справку об ипотечном балансе с указанием общей стоимости объекта и остатка долга;

— Официальная страница DLD указывает: банковское письмо должно подтверждать **оплаченную сумму в размере AED 2 млн**. Согласно февральскому циркуляру 2026 года, это требование отменено в пользу оценки по общей стоимости объекта — однако на момент публикации официальная страница DLD ещё не обновлена. На практике рекомендуется подтверждать актуальные требования непосредственно в DLD Cube или через лицензированного агента.

Off-plan (строящаяся недвижимость): для квалификации требуется:

— Зарегистрированный договор Oqood в DLD от одобренного застройщика;

— Стоимость объекта по договору — не менее AED 2 млн;

— Документация, подтверждающая внесённые платежи. Начиная с февраля 2026 года сумма уже уплаченных взносов более не имеет значения для квалификации — достаточно общей контрактной стоимости.

Права и привилегии Golden Visa

— Десятилетняя возобновляемая резидентская виза с возможностью неограниченного числа въездов и выездов;

— Спонсорство семьи: супруг/супруга, дети (включая совершеннолетних), родители, домашний персонал;

— Отсутствие требования о минимальном пребывании в ОАЭ: резидентская виза не аннулируется при длительном отсутствии в стране;

— Доступ к банковскому обслуживанию, системе здравоохранения, образованию и телекоммуникационным услугам ОАЭ;

— Возможность открыть бизнес в ОАЭ без привязки к работодателю-спонсору;

— Криптовалюта и цифровые активы не квалифицируются в качестве инвестиции для Golden Visa — подтверждено ICP в 2025 году.

Документы для Golden Visa через недвижимость в Дубае

Для готовой недвижимости (полная собственность):

— Действующий паспорт;

— Title Deed (свидетельство о праве собственности), зарегистрированный в DLD;

— Сертификат о стоимости недвижимости от DLD или лицензированного оценщика — при необходимости подтверждения рыночной стоимости;

— Медицинская справка о состоянии здоровья (HIV, туберкулёз) — из сертифицированного центра в ОАЭ;

— Действующая медицинская страховка на территории ОАЭ;

— Фотография.

Дополнительно для ипотечных объектов:

— NOC банка-кредитора (согласие на подачу визовой заявки);

— Банковская справка об ипотечном балансе.

Дополнительно для off-plan:

— Зарегистрированный договор Oqood;

— Подтверждение платежей (квитанции, банковские переводы);

— NOC застройщика при необходимости.

Процедура подачи в Дубае и сроки

1.  Загрузка документов на портал DLD (Cube, dubailand.gov.ae) или личный визит в центр обслуживания DLD (Al Manara Center / Golden Cube, время работы пн–чт 8:00–14:30, пт 8:00–11:30);

2.  Верификация права собственности через систему DLD;

3.  Медицинское обследование в сертифицированном центре (1–3 рабочих дня);

4.  Биометрия — снятие отпечатков пальцев для Emirates ID;

5.  Выпуск электронной визы — физическая печать в паспорт заменена электронным выпуском через систему;

6.  Оформление Emirates ID (отдельная процедура, как правило 3–5 дней после выдачи визы).

Сроки: полный процесс (заявление → медобследование → биометрия → виза → Emirates ID) занимает в среднем 7–10 рабочих дней для одного заявителя. Для семьи — 10–12 рабочих дней. Важно: заявитель (и семья) обязаны физически находиться в ОАЭ в период обработки заявления и не могут покидать страну до завершения процедуры.

Стоимость: государственные сборы за полную семью из четырёх человек, как правило, составляют от AED 9 884,75 (один заявитель, официально DLD). Для каждого члена семьи: AED 5 774,50 (супруг/дети) или AED 8 882,25 (родители, 1 год). Суммарно семья из 4 человек суммарно, включая медобследование, биометрию и Emirates ID. Стоимость варьируется в зависимости от числа членов семьи и выбора сервисного агента.

Часть III. Абу-Даби: Golden Visa через недвижимость

Программа Golden Visa в Абу-Даби реализуется через Abu Dhabi Residents Office (ADRO) при технической поддержке ICP. Недвижимость регистрируется через Department of Municipalities and Transport (DMT). Несмотря на единую федеральную основу, ряд условий существенно отличается от Дубая.

3.1. Требования по недвижимости в Абу-Даби

Согласно официальному сайту ADRO (adro.gov.ae, актуальный источник):

Критерии для Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби:

— Минимальная общая стоимость объектов — AED 2 000 000;

— Стоимость должна быть обеспечена вне ипотеки (equity не менее AED 2 млн): если объект стоит AED 5 млн с ипотечным долгом AED 3 млн, инвестор квалифицируется, поскольку его капитал = AED 2 млн;

— Ипотека разрешена только через национальные банки ОАЭ. Это ограничение, которого нет в Дубае (где после февраля 2026 ипотека допустима через любой банк);

— Недвижимость может состоять из одного или нескольких объектов при суммировании;

— Объект должен быть расположен в инвестиционных зонах Абу-Даби, открытых для иностранного владения: Al Reem Island, Saadiyat Island, Yas Island, Al Raha Beach, Al Reef, Masdar City и другие.

Off-plan в Абу-Даби: при наличии зарегистрированного договора через DMT от одобренного застройщика и подтверждения уплаченных средств не менее AED 2 млн квалификация возможна.

3.2. Основные документы для Golden Visa через недвижимость в Абу-Даби

— Действующий паспорт;

— Свидетельство о праве собственности или зарегистрированный договор купли-продажи от DMT с указанием стоимости не менее AED 2 млн;

— Сертификат о стоимости недвижимости от DMT или иного уполномоченного органа, подтверждающий рыночную стоимость ≥ AED 2 млн;

— Поисковый сертификат DMT, подтверждающий, что объект не находится под арестом и стоит не менее AED 2 млн;

— При наличии ипотеки: справка от национального банка ОАЭ с подтверждением капитала инвестора ≥ AED 2 млн;

— Медицинская справка и медицинская страховка.

3.3. Процедура в Абу-Даби

Заявление подаётся через портал ICP Smart Services или лично в центр обслуживания ADRO. ICP Smart Services поддерживает полностью дистанционную подачу — за исключением биометрии и медобследования, требующих физического присутствия.

Сроки: в среднем 5–7 рабочих дней по официальным данным GDRFA/ICP. Практический опыт показывает, что для семьи весь процесс занимает около 2 недель с учётом медобследования и биометрии. Как и в Дубае, заявитель должен находиться в ОАЭ в период обработки и не может выехать до получения Emirates ID.

Часть IV. Сравнение: Дубай vs Абу-Даби для Golden Visa через недвижимость

Параметр	Дубай	Абу-Даби
Минимальная стоимость	AED 2 000 000	AED 2 000 000
Капитал (equity) ≥ AED 2 млн обязателен	Нет (с февраля 2026: общая стоимость)	Да (собственный капитал ≥ AED 2 млн)
Ипотека	Любой банк (с февраля 2026)	Только национальные банки ОАЭ
Первоначальный взнос	Не требуется (с февраля 2026)	Стоимость минус ипотека ≥ AED 2 млн
Off-plan	Да (Oqood + сумма сделки)	Да (договор DMT + оплата)
Фрихолд-зоны	50+ обозначенных зон	Инвестиционные зоны Абу-Даби
Регистрация недвижимости	DLD	DMT
Орган по визе	GDRFA + DLD (Cube)	ADRO + ICP
Срок рассмотрения	7–10 рабочих дней	5–7 рабочих дней (офиц.)

Часть V. Важные практические нюансы

5.1. Требование о сохранении инвестиции

Приобретение квалифицирующей недвижимости — это только первый шаг. Для сохранения визы на весь период её действия необходимо сохранять право собственности на объект. При продаже квалифицирующей недвижимости до истечения срока визы инвестор обязан либо перейти на другую квалифицирующую категорию, либо приобрести другой квалифицирующий объект.

Кроме того, согласно анализу VisaHQ и ряда других источников, DLD требует минимального срока владения 3 года для сохранения визовых преимуществ при объектах, купленных специально под визовую программу. Это условие направлено на предотвращение спекулятивной перепродажи.

5.2. Что происходит при снижении рыночной стоимости

Для Golden Visa: если объект был приобретён за AED 2,2 млн, но по прошествии 10 лет его рыночная стоимость опустилась ниже AED 2 млн, инвестор рискует не пройти порог при следующем продлении визы. Рекомендация: при покупке с минимальным запасом — чуть выше порога — учитывать буфер или планировать дополнительное приобретение до продления.

5.3. Несколько объектов и суммирование

Несколько объектов в Дубае могут суммироваться для достижения порога AED 2 млн, при условии что все объекты зарегистрированы на имя заявителя в DLD и расположены в фрихолд-зонах. Аналогично — в Абу-Даби при регистрации через DMT.

5.4. Принятие недвижимости в дар или по наследству

Недвижимость, полученная в дар или в порядке наследования, также может быть квалифицирующей для Golden Visa, при условии что стоимость объекта соответствует порогу AED 2 млн по текущей оценке DLD/DMT и право собственности надлежащим образом зарегистрировано на имя заявителя.

5.5. Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость (офисы, торговые площади) в фрихолд-зонах Дубая также может квалифицироваться для Golden Visa через недвижимость при условии, что стоимость объекта ≥ AED 2 млн и объект зарегистрирован в DLD. Это прямо подтверждено официальным описанием программы на сайте DLD.

Часть VI. Abu Dhabi Law No. 2 of 2025: новая защита покупателей недвижимости

Для инвесторов, приобретающих недвижимость в Абу-Даби, Abu Dhabi Law No. 2 of 2025 (поправка к Law No. 3 of 2015) создал существенно более защищённую среду:

— Правило 20%: застройщик не вправе вывести средства из счёта эскроу до завершения 20% строительных работ. При необходимости раннего доступа к средствам — обязательна банковская гарантия;

— Прозрачность отмены: закон устанавливает чёткие правила возврата средств и условия отмены, устраняя прежнюю правовую неопределённость;

— Управление совместной собственностью: установлены чёткие правила ответственности застройщиков и собственников за управление общими пространствами;

— Запрет на скрытые комиссии: средства эскроу не могут направляться на покрытие стоимости земли или брокерских комиссий;

— Единая лицензия для оценщиков, сюрвейеров и брокеров: снижает административные барьеры и повышает стандарты рынка.

Для покупателей строящейся недвижимости в Абу-Даби, планирующих получить Golden Visa, этот закон обеспечивает дополнительную защиту инвестиций на этапе строительства.

Заключение. Доступ к резидентству ОАЭ через недвижимость — шире, чем когда-либо

Изменения 2026 года последовательно расширяют доступ к официальному резидентству ОАЭ через инвестиции в недвижимость. Отмена порога для двухлетней визы и отмена требования о первоначальном взносе для Golden Visa — это не временные акции, а системные реформы, отражающие конкурентную стратегию ОАЭ на глобальном рынке инвестиционного резидентства.

Для инвестора ключевой вывод прост: правильно структурированная покупка недвижимости в фрихолд-зоне Дубая или инвестиционной зоне Абу-Даби сегодня предлагает один из наиболее гибких и доступных по стоимости путей к долгосрочному резидентству в развитой, политически стабильной юрисдикции с нулевым подоходным налогом.

Платформа UPPERSETUP помогает предпринимателям и инвесторам выстроить структуру присутствия в ОАЭ: от регистрации компании до получения резидентства и открытия банковского счёта.

Материал основан на официальных данных DLD, ADRO, GDRFA и ICP, а также на публикации Gulf News от 29 апреля 2026 года. Носит информационный характер и не является юридическим советом. Перед подачей заявления рекомендуется проконсультироваться с лицензированным специалистом по иммиграционным вопросам.